2026'da konut piyasası: Bakım sigortası ve OVP yeni dengeyi kuruyor

Türkiye konut piyasası 2026 yılında, yüksek finansman maliyetleri ve yeraltı kaynaklı risklerin çarpışmasıyla şekillenen yeni bir denge arayışına girdi. TÜİK verilerine göre satış hacimlerinde yön arayışı sürerken, sektörün odak noktası artık sadece yeni üretimden ziyade var olan stokun dayanıklılığı ve yönetimine kaydı. Bu süreçte "Bakım Sigortası" kavramı, Deprem Sigortası (DASK) ve Kat Mülkiyet Kanunu'nun yarattığı boşluğu doldurmak üzere hukuki ve mali altyapıya oturttu.

Arz-talep dengesinin yeni değişkenleri

Konut bankacılığına yönelik faiz oranlarının seyrine bağlı olarak talep tarafı seçici davrandı. İpotek kredi kullanımında yaşanan dalgalanmalar, ilk ev alıcıları ile yatırımcı profilleri arasında net bir ayrışma yarattı. Sektör raporlarına göre 2026 yılı ilk çeyreğinde satılan konutların önemli kısmı, kentsel dönüşüm alanlarında yer alan veya yenilenmiş stoklardan oluştu. Yeni ruhsatlı konut fiyatlarındaki artış enflasyonun üzerinde seyrettiği için, ortalama konut fiyatı reel terimlerde erişilebilirlik eşiğini zorlamaya devam etti.

Bakım sigortası: DASK'tan ayrı bir koruma kalkanı

Deprem sonrası hasar gideriminde DASK'ın ödeme sınırları ve kapsam dışı kalılan "bakım-onarım" giderleri, apartman ve site yönetimlerinin en büyük mali yükü haline geldi. 2026 yılında gündeme gelen Bakım Sigortası polisleri; asansör, yangın sistemleri, su yalıtımı, çatı onarımı ve ortak alanların periyodik bakımını kapsayacak şekilde standartlaştırıldı. Bu polisler, aidat yetersizliği yaşayan yönetimlerin borçlanma riskini ortadan kaldırarak, bina ömrünü uzatma hedefiyle sigorta şirketleri tarafından "Ortak Varlık Paydaşlığı" (OVP) çerçevesinde paketlendi.

OVP yasası sigortacılığı nasıl dönüştürdü?

Ortak Varlık Paydaşlığı düzenlemesi, kat mülkiyetlerinin ortak alanlarını birer "varlık" olarak tanıyarak, bu varlıkların sigortalanmasını ve profesyonel yönetilmesini meşrulaştırdı. Sigorta Birliği başkanlığı sürecine giren yeni yönetim vizyonu da bu alandaki stratejik önemi vurguladı. OVP kapsamında; bakım sigortası primlerinin aidat kalemine entegre edilmesi, fon oluşturularak büyük onarımların planlı finanse edilmesi ve bağımsız denetim mekanizması kuruldu. Bu yapı, hem sigorta şirketlerinin risk portföylerini çeşitlendirmesini sağladı hem de mülk sahiplerine öngörülebilir maliyet sundu.

Sektörün 2026 yol haritası

Sigorta ve gayrimenkul sektörü ortak paydada; 2026 yılının kalanında bakım sigortasının isteğe bağlı olmasa bile, kentsel dönüşüm projelerinde ve yeni ruhsatlı binalarda "şartname standardı" haline gelmesi hedefleniyor. Hazine ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı koordinasyonunda hazırlanan taslak mevzuat, 50 yaş üstü stokun zorunlu sigorta kapsamına alınması yönünde. Bu durum, piyasa aktörleri için yeni bir prim kaynağı oluştururken, vatandaş için konut güvenliğinin mali sürdürülebilirliğini artırıyor.