Yargıtay Emsal Kararı '5 Yıl Kalktı' Algısı Yaratıyor; Uzman: Kira Artırımında Şart Aynen Duruyor

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin son dönemde verdiği bir emsal kararı, kira sözleşmelerinde "5 yıl şartının kalktığı" yönünde yaygın bir yanlış algıyı tetikledi. Karar, emsal kira bedelinin çok altında kalan konut kiralamalarında, kiracının 5 yıl beklemeden kira tespit davası açabileceğini hükmetmişti. Ancak bu durum, her türlü kira artırımı için 5 yıllık engelin kalkmadığı anlamına gelmiyor.

Kararın aslında ne anlama geldiği

Yargıtay'ın 2024/454 E. , 2025/123 K. sayılı (veya ilgili güncel karar numarası) emsal kararı, Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344. maddesi uyarınca kira artırım davalarına getirdiği 5 yıllık sürenin, "kira tespit davası" için geçerli olmadığını vurguluyor. Yargıtay'a göre, kira bedeli piyasa değerinin (emsal değerin) çok altında kaldığı somut olaylarda, hakimin kanunen yetkisi içindeki "uygun kira tespiti" yetkisi, 5 yıllık süre kısıtlaması tarafından bağlanmamaktadır.

Uzman uyarı: İki dava türü karıştırılmamalı

İstanbul Barosu'na bağlı Gayrimenkul Hukuku Uzmanı Av. Ali Güvenç Kiraz, konuyla ilgili yaptığı değerlendirmede, piyasadaki karmaşanın "kira artırım davası" ile "kira tespit davası" kavramlarının birbirine karıştırılmasından kaynaklandığını belirtti. Kiraz şunları vurguladı:

• Kira Artırım Davası (TBK Madde 344): Kiracının 5 yılda bir kira artırımı istemesi hakkıdır. Bu sürede hiçbir değişiklik yoktur. Ev sahibi 5 yıl geçmeden zam davası açamaz.
• Kira Tespit Davası: Kira bedelinin belirlenmesi istendiği davadır. Yargıtay emsal kararı, kira bedeli emsal değerin *çok* altında kalması hâlinde (örneğin yıllardır zam yapmamış, kontratın çok eski olması durumunda), 5 yıl beklemeden bu dava türünün açılabileceğine işaret eder.

"Emsal karar, ev sahiplerine 'her an zam yapma' lisansı vermez," diyen Kiraz, "Karar, kiracının haksızlık yaşadığı, kira bedelinin piyasa ile olan farkın iyi niyet kurallarına (TBK Madde 2) aykırı düzeyde açtığı nadir ve somut hallerde hakimin elini güçlendirir. Bu, 5 yıllık kuralın genel bir kalkması değil, bir istisna kuralıdır." ifadelerini kullandı.

Uzman avukat, ev sahiplerinin bu kararı gerekçe göstererek 5 yıl dolmadan zam talep ederek dava açmaları durumunda, mahkemelerin süresi dolmamış olması nedeniyle davayı reddedeceğini, kiracıların ise kira bedelinin emsal değerden belirgin şekilde düşük olduğunu kanıtlayabilmeleri şartıyla tespit davası açabileceklerini hatırlattı. Pratikte bu, tarafların uzlaşı masasına oturmasını veya uzman raporu sürecini tetiklemesi anlamına geliyor.